不労所得の代名詞『不動産投資』を見よう見まねで1年やってみた結果、思ったより収益が入ってこなかった。
不動産投資って、入居者が決まれば放ったらかしで儲かるのかな？
それなら自分もやってみたい！
これを書いていてる僕は2019年12月にマンション3部屋を購入して、1年間運営してみた結果を記事にしました。
1Kのマンションを1年運営した結果が残念すぎる
✔︎本記事の流れ
- 不動産投資は儲かるの？
- 不動産投資で失敗しないようにするにはどうすれば良いの？
- 不動産を買ったことないけど、素人にもできるのかな？
この順番で説明していきます。
不動産投資は儲かるの？
不動産投資が儲かるのかと、やったことない人からすれば、何だか難しそうに思えるでしょう。
僕も参考書籍を読んだり、不動産屋に何度も通ったりして手堅そうな物件を購入しましたが正直どれが正解かわかりませんでした。
決め手となった条件
- 「木造じゃない」
- 「築30年以内」
- 「価格300万円以内」
上記の3つを中心に考えました。
木造の場合耐用年数は22年なので、それ以上の場合は物件の上物には価値がない場合が多いことが分かります。
その点鉄筋コンクリート造だと47年なので、ある程度古くても途中で手を入れてある物件の場合価値があると判断されます。
僕のあの頃の年収は500万だったので、欲を言えば2部屋買えればと思い、設定金額を300万円以内にしました。
都内や都内近郊の県は物価が高く、その値段の場合不動産屋が世の中に出る前に押さえてしまう傾向があったので、地方都市をターゲットに物件探しを始めました。
使ったアプリは2つ
この２つのアプリは携帯から簡単に物件を探すことができるので非常に使い勝手が良く、スマホ一つで物件を探すことができました。
健美家
アットホーム
不動産投資で失敗しないようにするにはどうすれば良いの？
まずは知らない土地（都道府県）を買わないことです。
僕は大学時代新潟に住んでいたので、他の人よりは新潟に詳しいと思います。
その考えは的中して、当初の考え通り続けて3部屋購入することが出来ました。
もちろん予算オーバーしましたが、後悔は全くなしです。
もう一つは移動費を考えることです。
不動産を購入する場合、物件やその場所のリサーチや内覧以外にも本契約時に再度行かなくてはならいので、その際の旅費を計算しないとなりません。
もちろん修理費のことも考えなくてはダメですね。
基本中古物件の場合、何も手を入れずに購入後に賃貸できる物件は、とても少ないと思った方が良いでしょう。
僕の場合は給湯器や網戸の劣化が気になったので、入居前に新品に交換しました。
このように購入金額＋修理費を考え、投資した金額がどれくらいの年数で回収できるかを計算することが大切です。
不動産を買ったことないけど、素人にもできるのかな？
言ってしまえば、ネットや参考書籍で学んだことで十分です。
不動産屋に全て頼めばその分割高にはなりますが、時間をお金で買ったと思えば安いものです。
僕も最初購入した部屋は完全な素人だったので、全て不動産屋に頼み賃貸の流れを覚えることに専念しました。
その後の2部屋は最初の部屋とほぼ条件が同じだったので、書類の作成以外は自分一人ででやってみました。
その結果、支出が1室につき7万円くらい安くなったのと、不動産について詳しくなれたのでインプットからのアウトプットは大事ですね。
まとめ
1年間3部屋を運営した結果
- 3ヶ月くらい借り手が見つからない
- 必ず壊れるものがある
- 管理費や修繕費が思ったよりかかる
今回の物件は比較的良いものを購入できましたが、入居者が入るまで3、4ヶ月かかりました。
入居が決まってすぐに、入居者から物件の不具合の報告があり、その際の出費はこちら持ちです。
物件購入時の想定収益
３部屋所持しているので、単純に考えるとこの3倍の収益が入ってくる予定でした。
実際の収益
これが現実の収益でした。
もちろん昨年修理したところが多かったので、今年壊れることが無ければ昨年以上に利益が見込めますが、中古物件だと壊れるのが前提のため修理費は常に考えていなければなりません。
不動産投資を始める場合の注意点
- 共益費＋修繕費はなるべく安いところを購入する
- 入居中のみを選ぶ
- 利回りを考える
- 税金が必ず掛かる
この4点を踏まえて、不動産投資するのが良いと思います。
あとは何かあったとき自分が行かなくても、メンテナンスやサポートをしてくれる業者を見つけることができればほったらかしでお金が入ってくるようになります。
よく考えて不労所得のシステムを構築しましょう！
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